De acuerdo con el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se concede a los arrendatarios la opción de, en caso de enajenación de la vivienda, poder adquirirla con preferencia respecto a terceros interesados. A estos efectos, se prevé la existencia de dos derechos, el de tanteo y el de retracto. No obstante, también existe la posibilidad de renunciar a éstos por medio de acuerdo expreso entre las partes, de conformidad con la reforma introducida por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
En el caso de que el propietario de una vivienda arrendada decidiera ponerla en venta, los arrendatarios tienen prioridad en su adquisición, de forma que, si iguala la mejor oferta recibida por el propietario, podrá excluir a los posibles adquirentes –derecho de tanteo-, o dejar sin efecto la transmisión que se hubiera hecho a un tercero –derecho de retracto-. De hecho, a estos efectos, se establece la obligación al propietario de informar fehacientemente no sólo de la transmisión, sino también del precio y del resto de condiciones esenciales de la misma.
El derecho de tanteo y retracto concedido al arrendatario en esta hipótesis goza de una gran relevancia y tutela en nuestro ordenamiento. En este sentido, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, el legislador obliga a justificar que han tenido lugar las notificaciones al inquilino de la oferta de compra y de la venta efectivamente realizada, respectivamente. Incluso, si la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que el comprador pueda inscribir la adquisición, deberá el vendedor declarar en la escritura que el inmueble no se hallaba arrendado; en caso de no ser cierta tal afirmación, incurrirá en el ilícito penal de falsedad en documento público.
Hay que tener en cuenta que con estos derechos se faculta al arrendatario para adquirir la vivienda antes que cualquier otro sujeto, pero no quiere decir que se pueda obligar al propietario a vender. Por lo que respecta a ambas figuras, pese a que su finalidad es la misma, la aplicación de uno u otro es diferente. En concreto, con el derecho de tanteo, el arrendador debe comunicar al arrendatario la decisión de vender y las condiciones de la venta, de tal forma que éste goza de preferencia sobre el tercero interesado. Por el contrario, el derecho de retracto implica que el arrendatario pueda deshacer y dejar sin efecto la enajenación ya efectuada por el propietario con un tercero, si no se ha respetado su derecho de tanteo (porque no se le notificó la decisión de vender el inmueble) o si se le ha informado de manera defectuosa (por ejemplo, si el precio final por el que se vendió el inmueble fue inferior al que se le comunicó en la notificiación previa a la venta).
Sin perjuicio de lo anterior, es posible que se pacte de forma expresa entre las partes la renuncia a estos derechos, en cuyo caso, el arrendador podrá proceder a la transmisión de la vivienda libremente, sin necesidad de cumplir con los requisitos aquí citados. De otra parte, existen otros derechos que pueden tener preferencia sobre estos dos, como es el caso del que ostenta el copropietario del inmueble en cuestión, o cuando se produzca la venta por parte de todos los propietarios de un edificio en su conjunto a un mismo comprador y no de una vivienda en particular, o, finalmente, si el mismo propietario decide vender conjuntamente a un comprador todas las viviendas y locales que le pertenecen en el mismo edificio.
El arrendatario dispone de un plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo o de retracto, bien desde que se le informa de la puesta en venta (tanteo), bien desde que tiene constancia de la transmisión a un tercero (retracto). A su vez, para llevar a cabo la venta, el arrendador sólo dispone de un periodo de ciento ochenta días naturales desde que notificó al inquilino la intención de vender; transcurrido este plazo sin que se haya llevado a cabo la venta, deberá realizar una nueva notificación y comenzarán de nuevo los plazos para ambas partes.
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