La ruina de un edificio puede tener como principal efecto la extinción del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, ante las graves consecuencias que pueden derivarse de la extinción, conviene ser extremadamente cauto y estudiar cada caso de manera independiente.

La ruina de un edificio, ya sea total o parcial, siempre que los daños superan el 50% del valor del inmueble, puede provocar la extinción del régimen de propiedad horizontal. A partir de ese momento, los propietarios pasarían a ser copropietarios en régimen de comunidad ordinaria o por cuotas.

Las diferencias entre un régimen y otro son enormes. En casos así surgirán, sin duda, importantes disfunciones a la hora de encarar diversos problemas: la posible reconstrucción o reparación del edificio, el empleo de las posibles indemnizaciones o ayudas, los problemas urbanísticos derivados de los cambios de ordenación, la incidencia de la ruina sobre un complejo inmobiliario privado (varios edificios o una urbanización), y un largo etcétera.

En consecuencia, el principal caballo de batalla en los casos en los que se haya producido la ruina, total o parcial, de un edificio, será determinar si efectivamente ha tenido como efecto la extinción del régimen de propiedad horizontal. Cabe la posibilidad de que la aplicación de un régimen u otro pueda beneficiar o perjudicar a algunos de los copropietarios, por lo que podrían plantearse conflictos a la hora de decidir si ha habido o no extinción de la propiedad horizontal. Según los casos, que se produzca un efecto u otro, dependerá de la interpretación que los tribunales realicen de las previsiones legales, pensadas para situaciones de normalidad y que deben ser revisadas en casos extraordinarios.

Una vez que se haya alcanzado una solución definitiva respecto de la extinción del régimen, será necesario que los copropietarios actúen de manera coordinada, a fin de que los problemas que puedan surgir sean solucionados con la celeridad y racionalidad necesarias. Para ello, existen diversos cauces legales que pueden ayudar a solventar las dificultades y que deberán ser aplicados a cada caso concreto en función de las circunstancias del mismo.