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viernes, 29 de mayo de 2020  
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Hipoteca Tranquilidad: nulidad de las cláusulas

Cada vez son más los casos que salen a la luz de los afectados por las "hipotecas tranquilidad". Este producto fue comercializado como una hipoteca que ofrecía cierta "tranquilidad" para los clientes, ya que durante los primeros diez años el tipo de interés es fijo, en tiempos en que los tipos de interés alcanzaron sus niveles más elevados.

A partir del año 2005, ciertas entidades bancarias empezaron a ofrecer este producto como respuesta a las grandes subidas de los tipos de interés, ofreciéndose a los clientes como una alternativa a los tradicionales préstamos hipotecarios, al poseer una "cuota fija durante toda la vida de la hipoteca".

Sin embargo, la funcionalidad de este tipo de hipotecas es mucho más compleja: durante los diez primeros años de vigencia del préstamo, se aplicaría un tipo de interés fijo entorno al 5 %; pasando, a partir del undécimo año, a calcularse la cuota mensual mediante la aplicación de Euribor o IRPH más el diferencial pactado. No obstante, se omitió la información referente a que, en ambos periodos, entraría en juego una cuota creciente geométrica entorno al 2%, implicando ello un elevado sobrecoste respecto al sistema de amortización habitual, el francés.

Ejemplo: Una hipoteca de 180.000€ de capital, a amortizar en 30 años, con un tipo de interés fijo del 5,75% durante los primeros diez años, con un sistema progresivo a razón del 2%, provoca un perjuicio de 17.598€ en comparación con el sistema habitual usado, el sistema francés.

En concreto, esta modalidad hipotecaria viene caracterizada por la ínfima amortización del capital concedido, ya que las cuotas van dedicadas, casi en su totalidad, a satisfacer los intereses del préstamo. Esto es consecuencia de que la amortización del capital vendrá determinada por la disminución en la cuota mensual pagadera de los intereses devengados en dicho periodo, pudiéndose producir dos escenarios: el primero, que se producirá en escasas ocasiones, que los intereses devengados sean inferiores al importe de la cuota, en cuyo caso, la diferencia entre los intereses y la cuota se destinará a amortizar el capital pendiente; y el segundo, y más frecuente escenario, que los intereses devengados sean superiores al importe de la cuota a pagar, en cuyo caso éstos se adicionarán al capital pendiente de amortizar e irán generando, a su vez, nuevos intereses.

Por tanto, el primer periodo puede conllevar el incremento del capital pendiente de amortizar, suponiendo ello que los afectados tendrán que hacer frente al pago de elevadas cuotas mensuales durante los últimos años de vigencia de su préstamo, ya que, al ir agregándose al capital pendiente de amortizar los intereses no cubiertos por la cuota mensual, e ir generando éstos también nuevos intereses, este tipo de hipotecas podrá aumentar el capital solicitado con el paso de los años.

A las características anteriores hay que añadir la falta de transparencia y mala fe con la que actuaron las entidades bancarias comercializadoras de este producto, quienes actuaron en contra de las leyes vigentes y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Por este motivo, desde UNIVE Abogados le animamos a que consulte con nosotros para iniciar su reclamación por su hipoteca tranquilidad.

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