El Código Civil permite la inclusión por las partes en los contratos del denominado “pacto de arras”, para asegurar el efectivo cumplimiento de las obligaciones contraídas. Con este mismo propósito de garantía, en nuestro Código se regula la inserción por las partes de las denominadas “cláusulas penales” o “penas convencionales”. Si bien se trata de instituciones diseñadas con un mismo objetivo, se hallan caracterizadas por un distinto funcionamiento y unas consecuencias jurídicas diversas, de tal modo que se hace necesario deslindarlas. Por otra parte, dentro de ambos instrumentos de garantía, podemos configurar diferentes modalidades, cuyos efectos resultan completamente desiguales para las partes contractuales.

Ambas figuras tienen carácter accesorio de la obligación principal de la que traen causa, así como carácter coercitivo o de aseguramiento. Sin embargo, la cláusula penal es un pacto previsto para el incumplimiento o cumplimiento defectuoso por una de las partes, de manera que será exigible en el caso de que se incumpla la obligación o se cumpla de manera defectuosa. Puede revestir el carácter de pena sustitutiva, pena cumulativa y, por último, pena facultativa o de arrepentimiento. La elección del tipo de cláusula y su redacción resulta trascendental en relación con el incumplimiento del contrato: tendrá carácter indemnizatorio para el caso de incumplimiento (sustitutiva); carácter indemnizatorio con posibilidad –además- de instar el cumplimiento de la obligación principal (cumulativa, que es la más severa con el incumplidor, sin lugar a dudas); o establecer una facultad de desistimiento del contrato con el abono de la cantidad pactada (facultativa o de arrepentimiento).

Las arras, por su parte, vienen representadas por bienes –habitualmente, sumas de dinero- entregados por una de las partes a la otra con ocasión de la celebración de un contrato. De igual manera que la cláusula penal, protege el buen fin de la relación contractual contraída entre las partes. No obstante, la diferencia sustancial con la cláusula penal es que, si bien ambas tienen una función de garantía del cumplimiento contractual, en el pacto de arras se produce la entrega con la celebración del contrato. En consecuencia, dependiendo de la modalidad de arras establecida en el contrato, se podrá hablar de que la entrega es parte del precio (confirmatorias), una indemnización en caso de incumplimiento (penales), o bien que faculta para desistir del contrato con su pérdida por parte del que las entrega o con su devolución duplicada por parte del que las recibe (penitenciales). Estas últimas son las únicas que permiten arrepentirse y desligarse del contrato con su pérdida. En el resto de los casos, incluso a pesar de haber entregado la cantidad establecida, el contrato aún podrá ser ejecutado. 

Dado que la voluntad de las partes ha de constar de forma expresa, pues a falta de pacto se hace necesaria una interpretación restrictiva que permita dilucidar cuál fue la intención de las partes, se hace especialmente necesario el asesoramiento jurídico especializado en esta materia.

Así, a título ejemplificativo, en el supuesto de compraventa de una vivienda, no supondrá la misma carga económica el establecimiento de unas arras penales por valor de un 10% del precio, que establecerlas como penitenciales. Piénsese, por ejemplo, en la imposibilidad de obtener la financiación o préstamo hipotecario una vez firmado el contrato. Mientras que con unas arras penitenciales no podrá ser exigido el abono total del precio, siendo suficiente la pérdida de las mismas y la no celebración de la compraventa, con las arras penales –si son configuradas por las partes como “cumulativas”- no sólo se perderá la cantidad entregada, sino que será necesario hacer frente a la totalidad de la deuda contraída en virtud de la compraventa, ya que el acreedor puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

Por ello, desde UNIVE Abogados, ponemos a su disposición un equipo de especialistas en Derecho de la contratación, con el propósito de asesorarle de forma integral sobre la redacción de cláusulas contractuales y las cargas y consecuencias económicas que se derivarán tanto para nuestro cliente como para la otra parte interviniente, en aras a asegurar el buen fin de la relación contractual.