En la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla un régimen de prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, que faculta al inquilino a prorrogar la duración del contrato de arrendamiento de forma obligatoria para el arrendador, a pesar de que se haya estipulado un plazo inferior en el contrato.

La primera Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecía la prórroga forzosa del contrato arrendamiento para el arrendador una vez llegado el plazo pactado de carácter indefinido, de manera que, si el arrendatario manifestaba su deseo de continuar con el arrendamiento, no podía el dueño de la vivienda poner fin al mismo.

Ante la anterior situación, el Real Decreto-Ley 2/1985 conocido como “Decreto Boyer”, puso fin al régimen de prórroga forzosa indefinida que establecía la Ley de Arrendamientos Urbanos. La regulación de 1985 supuso el fin de la prórroga forzosa, de manera que los contratos de arrendamiento se entendían pactados por el plazo libremente estipulado por las partes. Sin embargo, nada obstaba a que, de forma expresa, el contrato se sometiera al régimen previsto por la anterior legislación.

En la actual regulación dada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, si bien se prevé que la duración sea la libremente estipulada por las partes, también se establece el derecho del arrendatario a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta alcanzar un período mínimo. El plazo original de prórroga –a voluntad del arrendatario- de hasta 5 años fue modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, de forma que se redujo a 3 años el plazo de prórroga potestativo para el arrendatario. Ello supone que, a partir de 2018, cualquier arrendamiento amparado en la anterior legislación podrá ser resuelto por el arrendador, dado que ha transcurrido el plazo de prórroga de hasta 5 años que amparaba la disposición original de la Ley, y que, en los contratos celebrados a partir de la reforma de 2013, se habrá de estar al plazo de 3 años.

Siguiendo con los cambios normativos, el periodo que abarca desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019, estuvo en vigor el Real Decreto 21/2018, en virtud del cual la prórroga forzosa se establecía en 5 o 7 años, según el arrendador fuera persona física o jurídica. Una vez derogado, la regulación anterior volvió a ser de aplicación, cuyo plazo mínimo estaba establecido en 3 años. 

Finalmente, el 6 de marzo de 2019 ha entrado en vigor el Real Decreto 7/2019, que vuelve a ampliar el plazo estableciéndolo en 5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica.

En definitiva, el arrendatario no tiene la obligación de prorrogar el contrato, sino el derecho de hacerlo, de tal forma que depende de su voluntad que la prórroga se haga efectiva; no obstante, si no comunica su voluntad de no prorrogar, el arrendamiento se entenderá prorrogado por plazos anuales hasta alcanzar un máximo de 3 años más. De hecho, llegado el plazo de 5 o 7 años, según sea el arrendador persona física o jurídica, el contrato no se extingue, sino que se prorrogará automáticamente por periodos anuales, salvo que medie manifestación de la voluntad de cualquiera de las partes de poner fin al mismo con al menos cuatro meses de antelación para el caso del arrendador, y de dos meses para el caso del arrendatario.

Como consecuencia de todo lo anterior, el arrendador no puede evitar que se prorrogue el contrato ni resolverlo durante los 5 o 7 primeros años de vigencia del mismo, aunque la duración inicialmente pactada sea inferior (por ejemplo, 1 año), salvo que se produzca alguna de las causas legalmente previstas para la resolución del mismo, o que se encuentre en situación de necesidad familiar o personal de habitar la vivienda en las condiciones establecidas por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Es importante destacar que el régimen de prórroga forzosa es de aplicación exclusiva a los usos de vivienda, esto es, a los que tienen por objeto la fijación de domicilio de forma permanente. Quedan excluidos los arrendamientos para uso distinto de vivienda, entre los que se pueden encuadrar los arrendamientos de negocio o los arrendamientos temporales (vacacionales o eventuales). 

Ante esta configuración normativa, se hace especialmente importante el asesoramiento jurídico especializado en Derecho contractual, en aras a configurar la mejor opción para los interesados en el contrato de arrendamiento.

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