A la firma de un contrato de arrendamiento, se hace necesario garantizar al arrendador que el uso por el inquilino del inmueble se hará de forma diligente y que, para el caso de sufrir algún desperfecto a la hora de su entrega, se contará con una garantía que permita la devolución del inmueble al estado en el que se entregó. Por ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de prestar fianza en los contratos de arrendamiento.

La fianza está configurada como un medio de garantía del arrendador sobre el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la relación contractual, de manera que, no sólo garantiza el pago de la renta y de las cantidades asimiladas, sino también de la devolución de la vivienda en el estado en el que fue entregada al inicio del contrato. La obligación de prestar fianza en el contrato de arrendamiento viene impuesta de forma obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36, por lo que su pago es obligatorio.

El importe de la fianza también viene predeterminado por la Ley, de manera que se abonará una mensualidad para los arrendamientos de uso de vivienda y dos mensualidades para los que tengan un uso distinto de vivienda. Dicho importe podrá ser actualizado, conforme a la voluntad de los intervinientes, una vez que el arrendamiento supere el periodo mínimo de duración (franja temporal que varía según la legislación que fuera de aplicación al contrato). A falta de pacto, se presumirá que se actualizará con base en la misma referencia por la que se actualiza la renta. Asimismo, según la Comunidad Autónoma donde se celebre el contrato de arrendamiento, se podrá exigir el depósito del importe de la fianza ante el organismo competente de aquélla.

Huelga decir que la fianza responde del pago de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario, tanto del impago de la renta como del deber de conservación de la vivienda. Ello no significa a que, si el arrendatario deja de abonar las cuotas del arrendamiento, solamente se pueda exigir el importe de la fianza. En realidad, dicho importe será descontado de la deuda, pero no será sustitutivo de la misma.

Lo mismo ocurrirá con los daños causados en la vivienda, dado que el arrendatario tiene la obligación de devolverla en un estado análogo al que la recibió, quedando exonerado de los desperfectos que sean inherentes al paso del tiempo y que no tengan causa en el uso negligente del arrendatario.

Por otro lado, es habitual que el arrendatario que se disponga a abandonar la vivienda quiera no abonar la mensualidad o mensualidades debidas, pretendiendo que el arrendador satisfaga la deuda cobrando de la fianza que fue entregada. Esto no siempre será posible, puesto que la finalidad esencial de la fianza es garantizar la conservación con la diligencia necesaria de la vivienda entregada, de manera que, para poder compensarlo, ha de nacer el derecho de compensación del arrendatario a que le sea devuelta la fianza, lo que ocurrirá si la vivienda se encuentra en buen estado de conservación. No existiendo derecho del arrendatario a que le sea devuelta la fianza por desperfectos, no podrá compensar este crédito, pues no se tendrá un crédito contra el arrendador, y por lo tanto éste estará facultado para el ejercicio de reclamación de cantidades adeudadas.

Por ello, UNIVE Abogados ofrece asesoramiento integral en materia contractual en aras a resolver las situaciones conflictivas que nacen en torno a la figura jurídica de la fianza, con el objetivo de obtener la mejor solución a los interesados mediante la resolución de consultas, redacción de contratos o la dirección de procedimientos judiciales que traigan causa de contratos de arrendamiento.