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domingo, 06 de diciembre de 2020  
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La problemática de los pisos turísticos en comunidades de propietarios

La reciente proliferación de los conocidos como “pisos/apartamentos turísticos” en comunidades de vecinos, constituye una incesante fuente de problemas, ante la ausencia de una detallada regulación legal de los mismos, que provoca abusos y severas molestias a quienes se ven afectados por esta actividad mercantil.

Las comunidades de propietarios han reclamado, tradicionalmente, la posibilidad de asumir la capacidad de fiscalizar la posibilidad de concertar alquileres vacacionales a los propietarios de estos inmuebles. Sobre todo, habida cuenta de que las mayores quejas que existen en este tema derivan de que, al tratarse de alquileres de duración breve, en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que, por la corta duración del arrendamiento, impide la aplicación del art.7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, las comunidades de propietarios se han venido rebelando contra estas modalidades de arrendamiento, sin control alguno, llegando hasta el punto de solicitar que se les reconozca la posibilidad de prohibir estos alquileres en los casos de que se reiteren en un inmueble actividades molestas que perjudiquen la paz y la convivencia en una comunidad de propietarios, con el propósito de sancionar al arrendador que no adopta las medidas pertinentes en estos casos.

Las sentencias de 13 y 18 de septiembre de 2018 de la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, y del Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Granada, respectivamente, vienen a clarificar la controvertida cuestión, dotando de mayor seguridad jurídica a los vecinos. En ellas se decreta el cese de forma inmediata de la actividad de dos pisos turísticos, al considerar que la actividad de dichos inmuebles conlleva una actividad "molesta y perjudicial" para el resto de los vecinos. 

Por un lado, la resolución del Juzgado de Primera Instancia de Granada estima la demanda interpuesta por una comunidad de vecinos, como consecuencia del uso dado a dos inmuebles como pisos turísticos. Para ello, el juzgador argumenta que el empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios como turísticos, conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual, "provoca necesariamente los conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello".

Según la resolución, "es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios, de mayor o menor trascendencia que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual". Y va más allá la sentencia, cuando señala que, aun cuando únicamente se produjesen ruidos en el inmueble, "el daño ocasionado a los vecinos no puede considerarse exclusivamente como molesto, sino pernicioso".

Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en su sentencia de 13 de septiembre, avala que las comunidades de propietarios puedan modificar sus propios estatutos con el objeto de prohibir el desarrollo de pisos turísticos, si se consiguiera alcanzar la mayoría de 4/5 del quorum total, determinando que esta decisión no puede tener efecto en el propietario que adquirió su piso sin ninguna restricción de uso, si ya contaba con la aprobación de la pertinente licencia. Declara, por tanto, que el acuerdo comunitario prohibiendo el destino turístico de los pisos "es válido para el futuro, pero no es oponible a la demandante que compró su piso antes y votó en contra de la modificación de los estatutos".

Finalmente, tras los incesantes problemas que se venían produciendo por la cesión temporal de uso de vivienda, se ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal a través del Real Decreto 7/2019, de modo que para limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad, suponga o no modificación de los estatutos, se requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esta facultad ya se le otorgó a los propietarios de los inmuebles durante el tiempo que estuvo vigente el Real Decreto 21/2018 – desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019- y se puede afirmar que a través modificación, el legislador ha querido beneficiarles con el fin de limitar este tipo de actividades en aras a mantener el descanso y la seguridad en su vivienda habitual.

En UNIVE Abogados, como especialistas en la materia, nos ponemos a disposición de vecinos y comunidades de propietarios, con el fin de prestar asesoramiento de cara a regular este tipo de arrendamientos: ya sea mediante la obtención de un quorum que vede la posibilidad de dar un uso turístico a los inmuebles de la comunidad, ya sea articulando medidas que doten de la necesaria protección a las comunidades vecinales, que podrían llegar a exigir a los propietarios de estas viviendas la suscripción a cargo del arrendador de una póliza de seguro que cubra la realización de este tipo de daños en elementos comunes, o a través de la exigencia  al inquilino de una fianza que, en su caso, pueda responder de los daños que se ocasionen tanto en la vivienda como en dichos elementos comunes del inmueble.

En cualquier caso, siempre que se acrediten actividades molestas, podrá exigirse judicialmente el cese de las mismas, así como que los titulares de los inmuebles respondan por los perjuicios ocasionados. En el formulario que figura a continuación puede realizar cualquier consulta relacionada con este tema o con cualquier otro que resulte de su interés.

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