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lunes, 21 de septiembre de 2020  
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Implicaciones del COVID 19 en los arrendamientos de local de negocio

La moratoria en los arrendamientos de locales de negocio aprobada por el Gobierno en el Real Decreto 15/2020 se trata de una medida para autónomos y PYMES que pretende una rebaja de la presión financiera derivada de la situación actual a través de una moderación de sus obligaciones contractuales. No obstante, parece que la nueva regulación vendría a incorporar una facultad adicional que no estaría alterando otras posibilidades de actuación de los operadores jurídicos en el marco de la legislación vigente.

La declaración del estado de alarma debido al coronavirus y todas las medidas adoptadas por el Gobierno para tratar de atemperar los rigores inherentes a la paralización abrupta de la economía, está teniendo una agresiva incidencia en el tráfico jurídico, más concretamente, en los contratos y en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los mismos.

En este sentido, atendiendo a que el pago de la renta mensual es una de las mayores cargas financieras a las que han de hacer frente los arrendatarios autónomos y PYMES y que la situación actual agrava sobremanera el cumplimiento de estas obligaciones, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril contempla una serie de medidas de apoyo económico que permiten la moderación de las rentas de algunos -no todos, como veremos- contratos de arrendamiento de local de negocio.

La medida aprobada por el citado Real Decreto se aplica en defecto de acuerdo entre las partes en otros términos, es decir, si arrendador y arrendatario hubieran llegado previamente a otro acuerdo -ya sea más beneficioso o perjudicial para cualquiera de las partes-, no es de aplicación la moratoria aprobada por el Gobierno.

Para todos aquellos casos en los que no haya habido un acuerdo previo entre las partes contratantes, la moratoria en el pago de la renta podrá ser solicitada hasta el próximo 23 de mayo y se extenderá mientras “dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19” con un máximo de cuatro mensualidades.

Desde el punto de vista subjetivo, sólo podrán acogerse a esta moratoria los arrendatarios que hayan visto suspendida su actividad como consecuencia del estado de alarma o hayan visto reducida su facturación en un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece el mes de referencia en el año anterior. No obstante, sólo tendrán la obligación de aceptar esta moratoria aquellos arrendadores que no hayan ya suscrito un acuerdo previamente con sus inquilinos y que tengan la calificación de grandes tenedores, es decir, que sean titulares de más de diez inmuebles -sin tener en cuenta garajes y trasteros- o una superficie construida de más de 1.500 m2).

En aquellos casos que los arrendadores no tengan la calificación de grandes tenedores, pero quieran llegar a un acuerdo con sus inquilinos, se les faculta para que puedan disponer de la fianza como parte de pago de las mensualidades aplazadas, en cuyo caso el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde el acuerdo o antes de que finalice el contrato si restase menos de un año.

Así las cosas, es claro que existen un buen número de autónomos y PYMES que no se verán beneficiados por estas medidas: todos aquellos cuya actividad no haya sido suspendida por el estado de alarma y que, aunque se hayan reducido considerablemente sus ingresos mensuales, no se alcance el 75% referido. En cualquier caso, no se podrán beneficiar aquellos arrendatarios cuyo arrendador no sea gran tenedor.

Como avanzábamos al inicio de estas líneas, esta regulación no tendría por qué alterar la posibilidad de que los arrendatarios pudieran solicitar una modificación de su clausulado contractual en otros términos a través de la conocida como doctrina rebus sic stantibus (estando así las cosas), que es un mecanismo legal que ha sido aplicado en fechas recientes por el Tribunal Supremo a raíz de vicisitudes contractuales similares a las aquí descritas derivadas de la crisis económica del año 2008. Si bien es cierto que la vía negocial parece la más indicada en el contexto socioeconómico que vivimos, no es menos cierto que este instrumento legal refuerza la posición de aquellos arrendatarios que pretenden el restablecimiento del equilibrio contractual a través de una modificación del clausulado que les permita una reducción de la carga económica mensual para sobrellevar, de algún modo, esta situación extraordinaria sin tener que acudir directamente al impago con los evidentes problemas que ello implica -tensión de relaciones entre el propietario y el arrendatario, procedimientos de desahucio por impago, etc.-.

En conclusión, todos aquellos arrendadores y/o arrendatarios cuyos contratos se encuentren en una de las situaciones descritas, deberían evitar cualquier tipo de actuación unilateral sin contar con un asesoramiento de especialistas en la materia en la medida que los impagos de los inquilinos no están respaldados por este decreto y existe una obligación -no es una cuestión meramente facultativa- de los arrendadores de aceptar las moratorias en los casos referidos, lo que implicará que se rechazarán de plano aquellos desahucios instados por aquellos arrendadores que denieguen las moratorias estando obligados a aceptarlas. Asimismo, resulta sumamente recomendable que los acuerdos que se alcancen entre las partes se documenten en los términos adecuados delimitando con claridad las obligaciones contractuales que asumen las partes a futuro.

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